الانواع المختلفة لمخالفات المباني

نموذج استرشادى مقترح رقم (1)

بشأن أنواع مخالفات المبانى

مخالفات أدت لإنهيارالمبنى أبراج مخالفة بدون ترخيص

وفيات بسبب مخالفات المبانى

دكتور مهندس / منار حسنى عبد الصبور
دكتوراه فى صيانة المبانى السكنية - كلية الهندسة - جامعة عين شمس عام 2009

ماجستير تشريعات المبانى - كلية الهندسة - جامعة القاهرة عام 2002

دبلوم دراسات عليا فى هندسة التشييد – كلية الهندسة – جامعة القاهرة عام 1997

Manarhosny47@yahoo.com

10/8/2011

نموذج استرشادى مقترح رقم (1)

بشأن أنواع مخالفات المبانى

1–1 مقدمة :

لا شك فى أن العلوم الهندسية بتخصصاتها المختلفة، لها تعاملها الفاعل والمؤثر، إعمارا للحياة "ارضا ومياه وفضاء"، واذا كانت الهندسة تغطى كافة جوانب الحياة، فإن القانون يسطر معها نص مشترك وعلاقة أزلية فى حركة الحياة.

وأن الإغفال أو عدم الدراية للأبعاد التشريعية والقانونية وأحكامها تؤثر سلبا على الأعمال نفسها، وعلى القائمين عليها، مرورا بالكوارث والضحايا، وتبديدا للثروات القومية والتراثية، والعقوبات التى تصل إلى حد الإعدام وإنتهاء بضياع السمعة المصرية الحضارية فى البناء والتشييد.

وإذا كانت الجامعات ومراكز البحث العلمى وجميع الباحثين والخبراء فى كافة أنحاء مصر هم المنارات الكاشفة لتقدم الأمم والشعوب فإن أكثر ما يقع من تبعات يتجه إلى المحليات بصفة عامة ومديريات الإسكان والمرافق بصفة خاصة كطلائع رائدة فى تنظيم وإعمار الحياة.

ومن ثم كان هذا النموذج الإسترشادى المقترح رقم (1) والخاص بأنواع مخالفات المبانى

كنواه لمنظومة إدارية متكاملة لوضع أسس علمية للقضاء على مخالفات البناء إسهاما مع بحوث ودراسات أخرى تتكامل لمعالجة شاملة وتتفاعل مع المجتمع فى حل مشكلاته، وإزالة ما قد يعترضه من صعاب ليتبوأ مكانته ومكانه المتميز تاريخا وحضارة بين شعوب العالم المتقدم[1].

1–2 فكرة عامة :

بنظرة متعمقة فى أحوال التشريعات المتعلقة بالبناء والتشييد نجد أن هناك غابة من التشريعات بدأت من عام 1889حيث صدر "ديكريتو التنظيم" ومرورا بقوانين خديوية وسلطانية وملكية وجمهورية، إرتبطت بأحداث وإحتلال للبلاد وسياسات ونظم وحروب ومتغيرات إلى أن صدر القانون رقم 106 لسنة 1976 بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء، ولاحقته التعديلات عام 1981،1982،1983،1984،1986،1992 حتى صدر القانون رقم 101 لسنة 1996 وتبعه القانون رقم 119 لسنة 2008 بشأن البناء ، وكذلك صدرت أوامر عسكرية سابقة ولاحقة رقم 1 لسنة 1996، 7 لسنة 1996، 2 لسنة 1998، وقرارات لرئيس مجلس الوزراء، ومذكرات، وعدم دستورية مواد، وتفسيرات، ولوائح، وإرتباطات وعلاقات، مثل إرتباط القانون رقم 106 لسنة 1976 السابق بالقانون المدنى، وقانون العقوبات، وقوانين تأجير وبيع الأماكن والعلاقة بين المالك والمستأجر، وإتحاد الملاك، والتخطيط العمرانى، وتقسيم الأراضى، والمرور، والتحكيم، والإسكان التعاونى، والادارة المحلية، والمناقصات والمزايدات،ونقابة المهندسين، والاتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء، ومركز بحوث الإسكان والبناء، وجهاز التفتيش الفنى للبناء والتشييد، وحماية البيئة، والمجتمعات العمرانية وغيرها من علاقات تشريعية تتصل بالطيران، والآثار، والأوقاف ، والزراعة، والمساحة ، والصحارى ، مما ساعد على إزدياد حالة توهان من يعنيهم القانون بين النصوص المتعددة، حتى يمكن القول بأن الأصـل القانونى قد مسخ بين هذا وذاك ، وبين علاقاته وإرتباطاته بالقوانين الأخرى.

وقد تلاحظ فى القوانين السابقة للبناء وجود قرارات، وأوامر عسكرية، ولوائح، ومذكرات، وإلغاءات، وتعديلات، وتعديل للتعديلات، وإستبدالات، وملاحق وكل ما طرأ على هذه القوانين وتوابعها مؤثره ومتأثره بها من واقع نصوصها وتطبيقاتها البنائية والتشييدية على أرض الواقع.

ولهذا تم إصدار القانون رقم 119 لسنة 2008 بشأن البناء لتلافى الآثار السالبة للقوانين السابقة على صناعة البناء وبرغم من صدوره إزدادت نسبة المبانى المخالفة فى مصر ومن هنا تم الإستعانة بجميع الخبرات العلمية والتنفيذية وصولا لإقتراح لعلاج هذه الآثار[1].

1–3 مشكلة البحث :

يوجد العديد من التشريعات والقوانين التى تتعامل مع البناء والتشييد مما يشكل غابة كثيفة من القوانين.

هذه التراكمات القانونية والتعددات فى القوانين والتشريعات المنظمة لأعمال البناء والتشييد عبر أكثر من قرن من الزمان شكلت عبئا ثقيلا على رجال القانون فى الإلمام بها، فما بال موقف المرتبطين بالتنفيذ والاشراف على هذه الأعمال من مهندسين وفنيين وهم غير المتخصصين فى الجوانب القانونية من فهم هذه الغابة من القوانين والتشريعات، مما يؤدى إلى تعرضهم لعقوبات وروادع قد تصل إلى حد الإعدام.

وعموما فان القانون رقم 119 لسنة 2008 بشأن البناء ، والقانون الذى سبقه رقم 106 لسنة 1976 قد سبب بإرتباطاته السابقة واللاحقة من تضارب وتداخل وغموض وتفسيرات إلى فتح أبواب التلاعب والتعقيدات والإلتفاف والتحايل والتسيب، والإهمال، والمجاملات، والمصالحات، والمهادنات، وكذلك أدت إلى تعطيل تنفيذ قرارات الجهات المنوط بها شأن هذا التنظيم من الإزالة رغم كوارثها، وظهور التعديات والعشوائيات والمخالفات وغيرها من عناصر الخلل والقصور.

وكل ذلك أثر سلبا على صناعة البناء والتشييد وإلى إنفصال واضح بين الواقع النظرى والتطبيقى[1].

1–4 أهداف البحث :

تهدف هذه الدراسة إلى إلقاء الضوء على أنواع المخالفات التى نص عليها القانون رقم 106 لسنة 1976 بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء وتعديلاته، والقانون رقم 119 لسنة 2008 بشأن البناء والتى أثرت وإنعكست سلبا على صناعة البناء والتشييد فى مصر، ولوضع أنواع المخالفات كضوء أحمر لتفاديها وللقضاء عليها أمام المشرفين والمنفذين والمعنيين بحركة العمران والتشييد .

1-5 [ مخالفات المبانى قبل صدورالقانون رقم 119 لسنة2008 بشأن البناء] :

1- 5-1انواع مخالفات المبانى للقانون رقم 106 لسنة 1976 بشأن توجية وتنظيم

أعمال البناء وتعديلاته وإرتباطاته[2] .

من خلال رصد علمى دقيق ومجهرى لمخالفات البناء بمصر تبين أن المخالفات تتنوع بدرجة كبيرة وتشمل جميع أنواع وأنماط المخالفات للقانون رقم 106 لسنة 1976 بشأن توجية وتنظيم أعمال البناء وتعديلاته وإرتباطاته .

وعموما أمكن حصر أنواع المخالفات بالتالى:

* مخالفات الإنشاء طبقا للمادة 4 وعقوباتها المقررة بالمادة 22 من القانون رقم 106 لسنة 1976 المعدل للقانون رقم 101 لسنة 1996 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء وتشمل :

- إنشاء أدوار كاملة بتشطيباتها.

- إنشاء أدوار كاملة بدون تشطيب.

- تعلية أدوار فوق المبانى القائمة.

- تنفيذ أعمده وكمرات خرسانية للأدوار.

- بناء دورات مياه ومطابخ.

- بناء غرف بالأسطح من المبانى أو الخشب.

- تعديل حوائط وعمل قواطيع داخل الوحدات السكنية.

- تقفيل بلكونات.

- إنشاء بلكونات بالأدوار الأرضية أو إضافتها للأدوار العلوية.

- إلغاء الفتحات للشبابيك والأبواب بالمبانى الطوب.

- إنشاء فتحات للشبابيك والأبواب أو زيادة مسطحاتها.

- تغيير التراسات كما بالترخيص إلى أبراج.

- إنشاء أدوار مسروقة (صنادر) أو دورات مياه داخل المحلات.

- إنشاء محلات بالمداخل وبير السلم.

- تحويل شقق الدور الأرضى إلى محلات.

- غلق مداخل السلالم المؤدية للبدرومات بأبواب حديدية أو مبانى طوب.

* مخالفات عدم وضع لافتات فى المكان المحدد لها بواجهة العقار طبقا للمادة 12مكرر ، والمادة 15 وعقوباتها المقررة بالمادة 22 من القانون رقم 106 لسنة 1976 المعدل للقانون رقم 101 لسنة 1996 بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء.

* مخالفات قيود الأرتفاع والتعدى على خطوط التنظيم طبقا للمادة 16 مكرر، والمادة 6 من القانون رقم 106 لسنة 1976 بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء والمعدل بالقانون رقم 101 لسنة 1996.

* مخالفات حد الطريق وعروض الشوارع وخط البناء طبقا للمادة 6 من القانون رقم 106 لسنة 1976 والمعدل بالقانون رقم 101 لسنة 1996 فى بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء.

* مخالفات .. تحويل الجراجات إلى مخازن ومحلات طبقا للمواد 11 مكرر ،11 (مكرر1)، 17 (مكرر1) من القانون رقم 106 لسنة 1976 والمعدل بالقانون رقم 101 لسنة 1996 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء، والمادة 10 من لائحته التنفيذية وعقوبتها بالمادة 22(مكرر2).

* مخالفات عدم تنفيذ قرارات الإزالة طبقا للمادة 16،16مكرر من القانون رقم 101 لسنة 1996 المعدل للقانون رقم 106 لسنة 1976 بشأن توجية وتنظيم أعمال البناء.

* مخالفات الهدم بدون ترخيص طبقا للمادة الأولى من القانون رقم 178 لسنة 1961 فى شأن تنظيم هدم المبانى حيث أن القانون رقم 106 لسنة 1976 المعدل بالقانون رقم 101 لسنة 1996 بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء لم يشترط الحصول على ترخيص بشأن الهدم.

* مخالفات عدم إستيفاء الأوراق أو عدم تعديل الرسومات الهندسية أو البناء قبل إستلام الترخيص طبقا للمواد 4،6،11 من القانون رقم 106 لسنة 1976 المعدل بالقانون رقم 101 لسنة 1996 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء، والمادة 24 من لائحته التنفيذية.

* مخالفات عدم تقديم وثيقة تأمين في طلب الترخيص "المجمعة العشرية" طبقا للمادة 8 وعقوبتها بمقتضى المادة 22 من القانون رقم 106 لسنة 1976 المعدل بالقانون رقم 101 لسنة 1996 بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء.

*مخالفات .. بناء أسقف خرسانية بالمناور أو بناء حوائط وأسقف خشبية بالمناور أو تعديل بالمناور، طبقا للمادة 15 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 106 لسنة 1976 بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء.

* مخالفات إشتراطات إنشاء السلالم الرئيسية والثانوية طبقا للمادة 19 من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 106 لسنة 1976 بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء.

* مخالفات .. الترميم طبقا للمواد رقم 1،2 من القانون رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء.

* مخالفات أوامر رئيس مجلس الوزراء ونائب الحاكم العسكرى العام ذات العلاقة بالقانون رقم 106 لسنة 1976 المعدل بالقانون رقم 101 لسنة 1996 والتى تتمثل فى:

ـ الأمر رقم 7 لسنة 1996 في شأن أعمال البناء والهدم.

ـ الأمر رقم 2 لسنة 1998 بحظر هدم القصور والفيلات.

* مخالفات قرارات رئيس مجلس الوزراء ذات العلاقة بالقانون رقم 106 لسنة 1976 المعدل بالقانون رقم 101 لسنة 1996 والتى تنحصر فى:

- القرار رقم 2603 لسنة 1996 بحظر إنشاء مبان أو إقامة أعمال في المساحات
الخضراء التي يحوزها الجهاز الإدارى للدولة ووحدات الإدارة المحلية والهيئات والمؤسسات العامة وهيئات وشركات القطاع العام وقطاع الأعمال.

ـ القرار رقم 2104 لسنة 1996 بشأن إرتفاعات المبانى لبعض مناطق محافظة القاهرة.

ـ القرار رقم 463 لسنة 1998 بشأن حظر هدم القصور والفيلات في أنحاء جمهورية مصر العربية.

1-6 [ مخالفات المبانى بعد صدور القانون رقم 119 لسنة 2008بشأن البناء ]

1-6-1 انواع مخالفات المبانى بالقانون رقم 119 لسنة 2008 بشأن البناء [3]:

م	أنواع المخالفات	رقم المادة بالقانون 119 لسنة 2008 بشأن البناء
1	إنشاء مبان أو منشآت أو إقامة أعمال أو توسيعها أو تعليتها أو تعديلها أو تدعيمها أو ترميمها أو هدم المبانى غير الخاضعة لقانون هدم المبانى غير الآيلة للسقوط جزئيا أو كليا أو إجراء أى تشطيبات خارجية دون الحصول على ترخيص .	مادة (39 )
2	عدم الإلتزام بقواعد الإرتفاع والإشتراطات التخطيطية والبنائية السارية فى حالات التعلية .	مادة (43)
3	عدم تقديم طالب الترخيص وثيقة تأمين فى حالة إصدار ترخيص البناء أو البدء فى التنفيذ للأعمال التى تبلغ قيمتها مليون جنيه فأكثر أو المبنى المكون من أربعة طوابق فأكثر أو التعليات أيا كانت قيمتها .	مادة (46)
4	عدم التزام طالب الترخيص بتوفير أماكن مخصصة لإيواء السيارات يتناسب عددها والمساحة اللازمة لها وتصميمها مع الغرض من المبنى .	مادة(48)
5	عدم التزام طالب الترخيص بتطبيق اشتراطات تأمين المبنى وشاغليه ضد الحريق .	مادة (49 )
6	عدم التزام طالب الترخيص بالعدد اللازم من المصاعد بما يتناسب مع ارتفاع المبنى وعدد أدواره ووحداته والغرض من إستعماله واشتراطات التأمين على الحوادث .	مادة (50 )
7	عدم تنفيذ البناء أو الأعمال المرخص بها وفقا للأصول الفنية وطبقا للرسومات والمستندات الصادر بها الترخيص .	مادة (51)
8	عدم الحصول على ترخيص فى حالة إدخال أى تعديل أو تغيير جوهرى فى الرسومات المعتمدة .	مادة (51 )
9	الإخلال بأحكام قانون البناء المصرى لمقاولى التشييد والبناء فى حالة الزام المالك بأن يعهد إلى أحد المقاولين المصنفين الأعضاء بالإتحاد المصرى لمقاولى التشييد والبناء بتنفيذ الأعمال موضوع الترخيص متى زادت قيمة تلك الأعمال على ثلثمائه وخمسين الف جنيه .	مادة (55)
10	عدم وضع لافته فى مكان ظاهر من موقع البناء فى حالة البدء فى البناء أو التعلية أو استكمال الأعمال أو الترميم أو التدعيم .	مادة (56)
11	عدم التزام المقاول المنفذ والمهندس المشرف على التنفيذ بالتضامن فيما بينهما بإتخاذ الإجراءات والإحتياطات اللازمة للمحافظة على سلامة المبانى المجاورة والبيئة ووقاية وسلامة الجيران والمارة والممتلكات والشوارع والممرات ومبانى باطن الأرض وما يعلوها من أجهزة ومرافق ومنشآت وغيرها عند الشروع فى تنفيذ الأعمال المرخص بها .	مادة (57)
12	عدم وضع الجهة الإدارية المختصة لافتة فى مكان ظاهر بموقع العقار مبينا بها الأعمال المخالفة وما أتخذ من إجراءات فى شأنها وعدم التزام المالك والمقاول والمهندس المشرف على التنفيذ بمسئولية إبقاء هذه اللافته فى مكانها واضحة البيانات .	مادة (59 )
13	المبانى والمنشآت والأعمال التى تقام بدون ترخيص .	مادة (60 )
14	الأعمال المخالفة لقيود الإرتفاع المقررة قانونا والصادر بها قرار المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية .	مادة (60)
15	التعديات على خطوط التنظيم ومناطق الردود المقررة بالإشراطات .	مادة (60)
16	الأعمال المخالفة لتوفير الأماكن التى تخصص لإيواء السيارات .	مادة (60)
17	التعديات على الأراضى الخاضعة لقانون حماية الآثار .	مادة (60 )
18	المبانى والمنشآت والأعمال التى تقام خارج الحيز العمرانى المعتمد للمدينة أو القرية .	مادة (60 )
19	عدم إصدار شهادة صلاحية المبنى للإشغال تفيد أنه تم التنفيذ مطابقا للترخيص المنصرف والكودات المنظمة ولأحكام القانون رقم 119 لسنة 2008 بشأن البناءولائحته التنفيذية .	مادة (62)
20	إمتناع المالك أو من يمثله قانونا عن إدارة المكان المخصص لإيواء السيارات شاغلى العقار ، أو عدم إستخدام هذا المكان فى غير الغرض المخصص له ، أو استخدامه فى غير الغرض ، أو فى حالة امتناعه عن تشغيل المصعد أو الإخلال بإشتراطات تأمين المبنى وشاغليه ضد أخطار الحريق وذلك بالمخالفة لشهادة صلاحية المبنى للإشغال .	مادة (63)
21	يقع باطلا كل تصرف يكون محله ما يأتى : 1- أية وحدة من وحدات المبنى أقيمت بالمخالفة لقيود الإرتفاع المصرح به قانونا . 2- أى مكان مرخص كمأوى للسيارات إذا قصد بالتصرف تغيير الغرض المرخص به المكان . 3- تغيير استخدام المبانى أو أى من وحداتها لغير الغرض المرخص به ، وذلك قبل الحصول على الموافقة اللازمة من الجهة المختصة .	مادة (66)
22	عدم تعاقد المالك مع إحدى المنشآت المرخص لها فى مجال إنشاء وتشغيل المصاعد للقيام بأعمال الإصلاح والصيانة الدورية ويعتبر هذا التعاقد شرطا لتشغيل المصعد .	مادة (68 )

صور توضح مخالفات المبانى بمصر

ابراج مخالفة مخالفات أدت لمبانى عشوائية

بناء بدون تخطيط أو ترخيص

أبراج مخالفة ومائلة عشوائية في منشأة ناصر

الإعتداء على الأرض الزراعية

المراجع

[1] منار حسنى عبد الصبور . " التشريعات المنظمة للبناء في مصر بين

النظرية والتطبيق ". رسالة ماجستير ، جامعة القاهرة ، كلية الهندسة ، قسم الهندسة

الإنشائية ،2001.

[2] القانون رقم 106 لسنة 1976 فى شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء المعدل بالقانون رقم

101 لسنة 1996. القاهرة، الهيئة العامة لشئون المطابع الأميرية، 1999.

[3] قانون رقم 119 لسنة 2008 بشأن " البناء ". القاهرة , الهيئة العامة لشئون

المطابع الأميرية , 2008.